Waardering voor de schenk- en erfbelasting

Voor de schenk- en erfbelasting moet elke verkrijging worden omgezet in een geldbedrag voordat het tarief en de vrijstellingen kunnen worden toegepast. Bij een woning, een onderneming of een vruchtgebruik ontbreekt een vanzelfsprekende marktprijs: er is geen koper en verkoper die tot een prijs zijn gekomen. Art. 21 SW 1956 regelt daarom naar welke maatstaf en op welk tijdstip het verkregene in aanmerking wordt genomen. Hoofdregel is de waarde in het economische verkeer (WEV) op het verkrijgingsmoment; voor een reeks specifieke goederen, zoals woningen, vruchtgebruik en ondernemingsvermogen, schrijven de wet en het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 een eigen maatstaf voor.

Dit thema beantwoordt:

• Wat is de hoofdregel voor waardering onder art. 21 SW 1956, en welk keuzerecht geldt voor een woning?
• Hoe werkt de leegwaarderatio voor verhuurde woningen, en wanneer is die uitgesloten?
• Hoe wordt een vruchtgebruik, een beperkt recht of een periodieke uitkering gewaardeerd?
• Welke maatstaf geldt voor een onderneming of een aanmerkelijkbelangpakket?
• Wanneer verschuift bij een kwijtschelding het object van de schenking naar de woning zelf?

Hoofdregel: de waarde in het economische verkeer

Art. 21 lid 1 SW 1956 bepaalt dat het verkregene in aanmerking wordt genomen naar de waarde die daaraan op het tijdstip van de verkrijging in het economische verkeer kan worden toegekend: wat een derde in het vrije commerciële verkeer ervoor zou betalen. Voor effecten die zijn opgenomen in een prijscourant, aangewezen krachtens art. 5.21 Wet IB 2001, geldt een objectieve peildatum: de slotnotering op de laatste beursdag voorafgaand aan de verkrijging (lid 3). Bij schenking is het verkrijgingsmoment de rechtshandeling zelf; bij vererving in beginsel de overlijdensdatum. Voor goederen die onder de ontbindende voorwaarde van overlijden zijn verkregen met een aansluitende opschortende voorwaarde ten gunste van een verwachter, geldt een eigen regime: de eerste verkrijger wordt gewaardeerd alsof zijn verkrijging onvoorwaardelijk was, en voor de verwachter is bij de vervulling van die voorwaarde het moment waarop diens genot aanvangt beslissend voor aard en waarde (lid 2 en 4). Dit sluit aan bij de fictiebepalingen voor tweetrapsmakingen elders in de wet, zie het thema fictieve verkrijgingen SW.

Woning: WOZ-waarde en het keuzerecht

Voor een onroerende zaak die als woning in gebruik is, wijkt lid 5 af van het WEV-uitgangspunt: de waarde wordt gesteld op de volgens hoofdstuk IV Wet WOZ vastgestelde waarde voor het verkrijgingsjaar, of, als de verkrijger daarvoor kiest, voor het daaropvolgende kalenderjaar. Maakt de woning deel uit van een groter gebouwd eigendom, dan telt alleen het aan de woning toe te rekenen deel van die waarde. Ontbreekt een WOZ-waarde, of heeft zich vóór het verkrijgingsmoment een waarderingsrelevante gebeurtenis in de zin van art. 18 lid 3 Wet WOZ voorgedaan, zoals verbouwing of bestemmingswijziging, dan wordt de waarde met overeenkomstige toepassing van de Wet WOZ zelf bepaald (lid 6 en 7). De Hoge Raad heeft de ruime beoordelingsvrijheid van de wetgever hierbij herhaaldelijk bevestigd: de WOZ-waarde naar een peildatum vóór het overlijden mag worden gehanteerd, ook als die waarde door een waardedaling hoger uitvalt dan de waarde op de sterfdatum zelf (ECLI:NL:HR:2014:339). Ook geldt de WOZ-waarde als maatstaf wanneer de omvang van een legaat van de waarde van een woning afhangt (ECLI:NL:HR:2015:3491), en heeft ook een erfgenaam met een overbedelingsvordering recht op een eigen WOZ-beschikking, omdat die waarde ook voor hem van belang is voor de erfbelasting (ECLI:NL:HR:2014:835).

Verhuurde woning: de leegwaarderatio

Wordt een woning verhuurd onder de huurbeschermingsregels van afdeling 5, titel 4, Boek 7 BW, of verpacht onder een pachtovereenkomst van ten minste twaalf jaar waarop titel 5, Boek 7 BW van toepassing is, dan wordt de waarde gesteld op een bij algemene maatregel van bestuur vastgesteld percentage van de WOZ-waarde: de leegwaarderatio (lid 8, uitgewerkt in art. 10a Uitvoeringsbesluit SW 1956). Het percentage loopt op naarmate de jaarhuur of -pacht een groter deel van de WOZ-waarde uitmaakt, van 73% bij een jaarhuur tot en met 1% van de WOZ-waarde tot 100% bij een jaarhuur van meer dan 5%. De woning wordt niet lager gewaardeerd dan de gewone WOZ-waarde als de huurder of pachter zelf, of diens partner, de woning verkrijgt. Lid 16 sluit de leegwaarderatio uit bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (art. 7:271 BW) en bij gelieerde partijen die een huur- of pachtprijs zijn overeengekomen die tussen onafhankelijke derden niet tot stand zou zijn gekomen. Lid 10 voorziet daarnaast in een terugval op de WEV wanneer servicekosten voor niet-woninggerelateerde diensten de waarde in belangrijke mate doen afwijken van de WOZ-waarde.

De Hoge Raad heeft het forfait begrensd: de leegwaarderatio van art. 10a Uitvoeringsbesluit SW is onverbindend voor zover de uitkomst ervan in betekenende mate afwijkt van de werkelijke waarde van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum (ECLI:NL:HR:2016:2135); de sinds 2021 geldende 10%-marge (lid 6) codificeert die gedachte. Bij arrest van 4 april 2025 verklaarde de Hoge Raad het cassatieberoep van de Staatssecretaris gegrond en verwees de zaak, omdat het verwijzingshof alsnog moet onderzoeken of en in hoeverre de verhuurde staat van de woningen een waardedrukkend effect heeft op de WEV bij de waardering van geschonken certificaten van aandelen in een vastgoedvennootschap (ECLI:NL:HR:2025:507); hoe de verhuurde staat doorwerkt in de waardering van zulke indirect gehouden belangen staat daarmee nog niet vast. Voor een erfpachtrecht op een woning wordt de waarde van de canon in mindering gebracht op de WOZ-waarde: het jaarlijkse bedrag maal zeventien, of maal twintig bij een verhuurde woning (lid 9 jo. art. 10b Uitvoeringsbesluit SW 1956).

Kerncijfers

(wettekst geldend per 2026)

Vruchtgebruik, beperkte rechten en periodieke uitkeringen

Voor de last van een vruchtgebruik, een beperkt recht of een periodieke uitkering wordt eerst de waarde in onbezwaarde staat vastgesteld en pas daarna verminderd met de waarde van die last (lid 11); bij elkaar opvolgende vruchtgebruiken, beperkte rechten en periodieke uitkeringen wordt die opvolging direct in de berekening verwerkt. Het te hanteren rekenpercentage en de nadere rekenregels zijn bij algemene maatregel van bestuur uitgewerkt (lid 14): het percentage is vastgesteld op 6, met leeftijds- en looptijdafhankelijke factoren in art. 5 tot en met 9 Uitvoeringsbesluit SW 1956. Niet elk gebruiksrecht valt echter onder deze last-regeling: de Hoge Raad oordeelde dat een woning die de verkrijger op basis van een huurovereenkomst met de erflater bewoonde, toch moest worden gewaardeerd naar de waarde in vrij opleverbare staat op grond van het toenmalige art. 21 lid 11 SW 1956, en dat dit geen ongeoorloofde discriminatie opleverde ten opzichte van een mede-erfgenaam die niet in de woning woonde (ECLI:NL:HR:2010:BL0105).

Onderneming en aanmerkelijk belang: going-concernwaarde

Voor een onderneming bepaalt lid 13 dat de waarde wordt bepaald alsof de onderneming wordt voortgezet (going-concernwaarde), maar nooit lager dan de liquidatiewaarde; dezelfde maatstaf geldt voor vermogensbestanddelen die behoren tot een aanmerkelijk belang als bedoeld in afdeling 4.3 Wet IB 2001. Dit is ook het vertrekpunt bij vererving of schenking van een onderneming of aanmerkelijkbelangpakket in het kader van bedrijfsopvolging, zie het thema bedrijfsopvolgingsregeling. Welke van de twee maatstaven de hoogste is, hangt af van de concrete verplichtingen van de verkrijger: de Hoge Raad oordeelde dat het maatschapsaandeel van de langstlevende echtgenote na ontbinding van de maatschap door overlijden van de erflater moest worden gewaardeerd op de liquidatiewaarde, omdat op haar niet langer de verplichting rustte de onderneming tegen de overnamewaarde te laten overnemen (ECLI:NL:HR:2016:115).

Overige waarderingsregels

Wat in het economische verkeer als eenheid pleegt te worden beschouwd, wordt ook als zodanig gewaardeerd (lid 12). Een geldvordering of -schuld die voortvloeit uit de wettelijke verdeling van een nalatenschap wordt als renteloos aangemerkt wanneer daarop het rentepercentage van art. 4:13 lid 4, onderscheidenlijk art. 4:84, Boek 4 BW van toepassing is (lid 15). Ontbreekt een vaststaande prijs, dan mag de waarde op de overlijdensdatum worden geschat aan de hand van een later gerealiseerde verkoopprijs, mits rekening wordt gehouden met de tussentijdse marktontwikkeling; de Hoge Raad aanvaardde dit voor een zeldzame Chinese pot waarvan partijen de waarde niet aannemelijk hadden gemaakt (ECLI:NL:HR:2013:31).

Object van de schenking: koopsom en kwijtschelding

Wordt een woning aan een familielid verkocht tegen een prijs onder de WEV, dan geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de schenking (lid 5). Blijft de koopsom schuldig en wordt zij vervolgens voor 90% of meer van de WEV kwijtgescholden, dan verschuift het object van de schenking naar de woning zelf; blijft de kwijtschelding daaronder, dan is het kwijtgescholden bedrag zelf het object van een afzonderlijke schenking, gewaardeerd op het nominale bedrag en niet op de WOZ-waarde. Art. 21 SW 1956 ziet uitsluitend op de waardering van het verkregen vermogensbestanddeel voor de schenk- en erfbelasting; voor dezelfde onroerende zaak geldt voor de overdrachtsbelasting een eigen regime, zie het thema overdrachtsbelasting.

Aandachtspunten voor de praktijk

• Bij verhuurde woningen is de leegwaarderatio niet automatisch toepasbaar: van belang is of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan of tussen gelieerde partijen tot stand kwam (lid 16), en of de uitkomst in betekenende mate afwijkt van de werkelijke waarde (ECLI:NL:HR:2016:2135; sinds 2021 gecodificeerd als de 10%-marge van lid 6).
• Bij indirecte verkrijgingen van verhuurd vastgoed, zoals certificaten van aandelen in een vastgoedvennootschap, staat nog niet vast hoe de verhuurde staat doorwerkt in de WEV; dit vergt een feitelijke beoordeling per geval (ECLI:NL:HR:2025:507).
• Het keuzerecht tussen de WOZ-waarde van het verkrijgingsjaar en het daaropvolgende jaar (lid 5) kan bij een dalende woningmarkt in het voordeel van de verkrijger uitpakken.
• Bij vererving van ondernemingsvermogen of een aanmerkelijkbelangpakket is de hoogste van going-concernwaarde en liquidatiewaarde bepalend; bij ontbinding van een samenwerkingsverband kan de overnameverplichting zijn vervallen, waardoor de liquidatiewaarde de juiste maatstaf wordt (ECLI:NL:HR:2016:115).
• Bij verkoop van een woning tegen een te lage koopsom gevolgd door kwijtschelding blijft de 90%-grens gevoelig voor de volgorde en timing van de kwijtscheldingen.

Recente ontwikkelingen

• 2024: kennisgroepstandpunt KG:063:2024:6 van 8 mei houdt in dat verkoopkosten, zoals makelaarskosten, niet in mindering komen op de WEV bij de waardering onder art. 21 SW 1956.
• 2024: kennisgroepstandpunt KG:063:2024:7 van 15 mei verduidelijkt dat de specifieke waarderingsvoorschriften van art. 21 SW 1956 niet gelden voor een vordering uit een finaal verrekenbeding, en dat daarvoor de WEV maatstaf blijft.
• 2025: de Hoge Raad verwijst de zaak over de waardering van geschonken certificaten van aandelen in een vastgoedvennootschap, omdat nog moet worden onderzocht of en in hoeverre de verhuurde staat van de onderliggende woningen een waardedrukkend effect heeft op de WEV (ECLI:NL:HR:2025:507).
• 2026: met ingang van 1 januari geldt het Besluit schenk- en erfbelasting BOR 2026 over de bedrijfsopvolgingsregeling; onderdelen van het voorgaande beleid op dit terrein zijn daarmee achterhaald.
• 2026: kennisgroepstandpunt KG:063:2026:3 van 6 mei keurt goed dat bij een schenking vrij-van-recht van een onroerende zaak waarover ook overdrachtsbelasting is verschuldigd, de vrij-van-recht-berekening plaatsvindt over de schenkbelasting van de begiftigde, met verrekening van de overdrachtsbelasting en verdeling van de vrijstelling over beide schakels.

Gerelateerde thema's

• Fictieve verkrijgingen SW
• Bedrijfsopvolgingsregeling
• Overdrachtsbelasting
• Erfbelasting: tarieven en vrijstellingen
• Schenkbelasting: vrijstellingen