Eigenwoningregeling

De eigenwoningregeling brengt de woning die een belastingplichtige als hoofdverblijf gebruikt onder in box 1, in plaats van in box 3. Het saldo van het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente op de eigenwoningschuld vormt het belastbare inkomen uit eigen woning (art. 3.110 Wet IB 2001). De regeling steunt op drie bouwstenen: het begrip eigen woning (art. 3.111 Wet IB 2001), de eigenwoningschuld met de daaraan gekoppelde aflossingseis (art. 3.119a en art. 3.119c Wet IB 2001), en de bijleenregeling die voorkomt dat overwaarde uit een eerdere woning opnieuw als aftrekbare schuld wordt gefinancierd (art. 3.119aa Wet IB 2001). Juist in de randgevallen, tijdelijke afwezigheid, verhuizing, echtscheiding of onderbrenging in een bijzondere eigendomsvorm, ontstaat de meeste discussie met de Belastingdienst.

Dit thema beantwoordt:

• Wanneer kwalificeert een woning als eigen woning in de zin van art. 3.111 Wet IB 2001?
• Welke verlengingsficties houden de eigenwoningstatus in stand bij tijdelijke afwezigheid, verhuizing of verhuur?
• Aan welke eisen moet een schuld voldoen om als eigenwoningschuld te kwalificeren?
• Hoe werkt de bijleenregeling bij verkoop van de woning met overwaarde?
• Wat betekent onderbrenging van de woning in een afgezonderd particulier vermogen voor de kwalificatie als eigen woning?

Het begrip eigen woning

Een woning is alleen een eigen woning in de zin van art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001 als zij de belastingplichtige of zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat, én dat gebruik berust op een van twee grondslagen. Onder onderdeel a kwalificeren eigendom, waaronder economische eigendom, en een recht van lidmaatschap van een coöperatie, mits de belastingplichtige of zijn partner de voordelen geniet, de kosten en lasten drukken en de waardeverandering hem grotendeels aangaat. Onder onderdeel b kwalificeert een recht van vruchtgebruik, bewoning of gebruik dat krachtens erfrecht is verkregen, mits de belastingplichtige de voordelen geniet en de kosten drukken; dat verbindt de eigenwoningregeling met het erfrecht, waar het genotsrecht zelf door vererving ontstaat. Ontbreekt een van beide grondslagen, dan blijven de woning en een eventuele schuld buiten deze regeling.

Per belastingplichtige en partner samen telt niet meer dan één hoofdverblijf (lid 9); bij meerdere kwalificerende woningen kiezen partners gezamenlijk bij de aangifte welke woning dat is, en op die keuze kan niet worden teruggekomen (lid 10). Een zelfstandig gedeelte van de woning telt niet mee als eigen woning voor zover het wordt gebruikt in een onderneming, voor resultaat uit overige werkzaamheden of in een vennootschap waarin een aanmerkelijk belang wordt gehouden, en ter zake van dat gebruik een bedrag ten laste van de winst of het resultaat komt (lid 11).

Tijdelijke afwezigheid: verlengingsficties

Vier verlengingsficties houden de eigenwoningstatus in stand ook al woont de belastingplichtige feitelijk niet in de woning. Een woning die in het kalenderjaar leeg staat, telt mede als eigen woning voor ten hoogste drie voorafgaande of volgende jaren, mits de belastingplichtige aannemelijk maakt dat zij bestemd is voor verkoop (lid 2); hetzelfde geldt voor een woning die leegstaat of in aanbouw is en uitsluitend bestemd is om de belastingplichtige binnen die termijn als eigen woning ter beschikking te staan (lid 3). Onder "woning in aanbouw" valt sinds de huidige wettekst ook een bouwkavel waarvoor al concrete stappen zijn gezet om de bouw in gang te zetten; is eenmaal met de bouw begonnen, dan wordt aangenomen dat die stappen al zes maanden eerder zijn gezet. Vóór deze verruiming oordeelde de Hoge Raad dat van een woning in aanbouw pas sprake was zodra feitelijk met bouw- of sloopwerkzaamheden was begonnen, en niet reeds bij de enkele intentie om te bouwen (ECLI:NL:HR:2014:2873); dat criterium blijft relevant voor de vraag wanneer nog geen sprake is van concrete stappen.

Bij vertrek uit de gezamenlijke woning na relatiebeëindiging blijft de achtergebleven woning ten hoogste twee jaar mede als eigen woning van de vertrokken partner gelden (lid 4); de Hoge Raad houdt daarbij vast aan de eigendomsvoorwaarde van lid 1: renteaftrek vereist dat de vertrokken partner (mede-)eigenaar is gebleven (ECLI:NL:HR:2022:765). Dezelfde termijn van twee jaar geldt bij opname in een verpleeg- of verzorgingshuis vanwege medische redenen of ouderdom, zolang de woning de belastingplichtige ter beschikking blijft staan (lid 5). Ten slotte kan een woning die ten minste een jaar eigen woning is geweest en sindsdien niet meer anders dan tijdelijk als hoofdverblijf dient, op verzoek toch als eigen woning blijven gelden onder de verhuurregeling, mits zij niet aan derden ter beschikking wordt gesteld en de partner niet met een andere woning al eigenwoninginkomsten geniet (lid 6); familie in de neergaande lijn, de (gewezen) partner en een voormalige inwonende huisgenoot van minstens twaalf maanden gelden daarbij niet als derde (lid 7), en kortstondige verhuur aan derden ontneemt de woning sowieso niet het karakter van hoofdverblijf (lid 8).

Gevolg van kwalificatie: het forfait in box 1

Kwalificeert de woning als eigen woning, dan wordt het saldo van het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente op de eigenwoningschuld belast in box 1 (art. 3.110 Wet IB 2001). Het forfait bedraagt voor de hoofdschijf van de WOZ-waarde, tussen € 75.000 en € 1.350.000, 0,35% van de WOZ-waarde (art. 3.112 Wet IB 2001). Voor een woning die leegstaat met het oog op verkoop of nog in aanbouw is, is het forfait over die periode nihil (art. 3.112 lid 4 Wet IB 2001), terwijl de eventuele financieringsrente wel aftrekbaar kan zijn.

Kerncijfers

(wettekst geldend per 2026)

Eigenwoningschuld en de aflossingseis

Een schuld telt alleen mee als eigenwoningschuld als aan vier eisen tegelijk is voldaan: zij is aangegaan in verband met de eigen woning, ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig af te lossen overeenkomstig art. 3.119c, aan die aflossingsverplichting wordt daadwerkelijk voldaan, en waar van toepassing is voldaan aan de informatieplicht van art. 3.119g (art. 3.119a lid 1 Wet IB 2001). "In verband met de eigen woning" omvat onder meer de kosten van verwerving, verbetering, onderhoud of afkoop van erfpacht, opstal of beklemming, en de kosten om die schulden aan te gaan (lid 2). Niet tot de eigenwoningschuld behoren onder meer een schuld aan de partner, een schuld die correspondeert met een geldvordering als bedoeld in art. 5.4 lid 1, en een schuld waarvan de maximale looptijd van 360 maanden is verstreken (lid 6). Voor een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar gelden de aflossings-, informatie- en formule-eisen pas vanaf het moment van aflossen of, indien eerder, levering van de woning (lid 5).

Boeterente die wordt betaald bij het aflossen, wijzigen of oversluiten van een lening die tot de eigenwoningschuld behoort, telt mee als rente (lid 9); volgens de Hoge Raad is zakelijke boeterente bij het oversluiten van een eigenwoningschuld onmiddellijk aftrekbaar, en gold die regel materieel al vóór de codificatie in lid 9 (ECLI:NL:HR:2023:1570). De aflossingseis zelf wordt getoetst via de formule van art. 3.119c: het restsaldo van de schuld mag op het toetsmoment niet hoger zijn dan het bedrag dat volgt uit een annuïtaire berekening met startbedrag, rentevoet, verstreken maanden en de resterende looptijd tot 360 maanden; bij een rentewijziging wordt de formule opnieuw toegepast.

Bijleenregeling: de eigenwoningreserve

Bij verkoop van een eigen woning wordt het vervreemdingssaldo, de verkoopopbrengst minus verkoopkosten minus de eigenwoningschuld, toegevoegd aan de eigenwoningreserve van de verkoper (art. 3.119aa lid 1 Wet IB 2001). Die reserve vermindert het bedrag dat bij de eerstvolgende eigen woning nog als eigenwoningschuld kan worden aangemerkt (art. 3.119a lid 3), tenzij zij eerst wordt "verbruikt" aan verbouwingskosten of via verlaging van de schuld van een partner, of na drie jaar vervalt (art. 3.119aa lid 2 en lid 3). Boedelmenging door huwelijk, wijziging van huwelijkse voorwaarden en vererving tussen partners gelden niet als vervreemding of verwerving (lid 4). Op verzoek stelt de inspecteur de eigenwoningreserve vast bij voor bezwaar vatbare beschikking, die kan worden herzien als de reserve te laag is vastgesteld (art. 3.119b). Bij een verhuizing met tijdelijk twee kwalificerende woningen gaat de aflossingseis van rechtswege mee over van de oude naar de nieuwe eigenwoningschuld, naar rato van de standen en de resterende looptijd (art. 3.119f), zonder dat daarvoor een apart verzoek nodig is.

Afgezonderd particulier vermogen

Wordt een woning ondergebracht in een afgezonderd particulier vermogen, dan blijft zij voor de eigenwoningregeling van de inbrenger tellen als die woning vóór de inbreng al een eigen woning in de zin van art. 3.111 Wet IB 2001 was: de toerekeningsregel van art. 2.14a Wet IB 2001 rekent het vermogen van het afgezonderde vermogen dan aan de inbrenger toe, zodat de woning niet naar box 3 verschuift (ECLI:NL:HR:2022:1559). De eigendomskwalificatie van vóór de afzondering werkt dus door.

Aandachtspunten voor de praktijk

• Bij vertrek na relatiebeëindiging is van belang of de vertrokken partner (mede-)eigenaar is gebleven; zonder eigendom vervalt renteaftrek onder de verhuisregeling (ECLI:NL:HR:2022:765).
• Bij nieuwbouw of sloop kwalificeert een bouwkavel al als woning in aanbouw zodra concrete stappen zijn gezet; een enkel voornemen is onvoldoende (art. 3.111 lid 3 Wet IB 2001; ECLI:NL:HR:2014:2873).
• Bij een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar gelden de aflossings- en informatie-eisen pas vanaf aflossing of eerdere levering (art. 3.119a lid 5 Wet IB 2001).
• Bij oversluiten van een eigenwoningschuld is zakelijke boeterente onmiddellijk aftrekbaar (art. 3.119a lid 9 Wet IB 2001; ECLI:NL:HR:2023:1570).
• Bij verkoop met overwaarde bepaalt de vaststelling van de eigenwoningreserve, desgewenst bij beschikking (art. 3.119b Wet IB 2001), hoeveel van de opbrengst van een volgende woning gefinancierd kan worden zonder de aflossingseis opnieuw te doorlopen.
• Bij onderbrenging in een afgezonderd particulier vermogen is bepalend of de woning vóór inbreng al eigen woning was, want alleen dan blijft zij via art. 2.14a Wet IB 2001 als eigen woning van de inbrenger gelden (ECLI:NL:HR:2022:1559).

Recente ontwikkelingen

• Juni 2023: de kennisgroep bevestigt dat kosten van een eigenwoningschuld aftrekbaar blijven bij een finaal verrekenbeding en economische eigendom, ook als de partner juridisch eigenaar is, mits betaling uit gemeenschappelijk vermogen plaatsvindt (KG:051:2023:1).
• Mei 2024: een gezamenlijke woning waarvan twee personen mede-eigenaar zijn, hoeft geen eigen woning in de zin van art. 3.111 Wet IB 2001 te zijn om fiscaal partnerschap op grond van art. 1.2 Wet IB 2001 te vestigen (KG:202:2024:13).
• September 2024: de schuld ter betaling van financieringskosten hoeft niet opnieuw te worden getoetst aan art. 3.119a onderdeel c Wet IB 2001 (KG:051:2024:12).
• November 2024: een woning kwalificeert niet als eigen woning als op het moment van juridische levering geen voornemen bestaat om er als hoofdverblijf te gaan wonen (KG:051:2024:13).
• December 2024: een verplaatsbare tiny house op betonplaten kan voor ten hoogste tien jaar als eigen woning kwalificeren (KG:051:2024:15).
• Januari 2025: bij verhuizing volgen begin- en einddatum van het eigenwoningforfait de inschrijving in de basisregistratie personen (KG:051:2025:1).
• Juni 2025: Gerechtshof Amsterdam beoordeelt bij een pand met deels eigen bewoning en deels tijdelijke verhuur aan toeristen of sprake is van één of twee woningen voor de eigenwoningregeling (ECLI:NL:GHAMS:2025:1736).
• Juli 2025: duurzaam gescheiden levende echtgenoten gelden na de tweejaarstermijn van de verhuisregeling als gewezen partners en kunnen elk een ander eigenwoninghuishouden als hoofdverblijf aanmerken (KG:051:2025:7).
• Februari 2026: een schuld van een in het buitenland wonende verbonden persoon kan als eigenwoningschuld kwalificeren, mits de woning onder Nederlandse belastingheffing in box 1 zou vallen en aan de voorwaarden van art. 3.119a Wet IB 2001 wordt voldaan (KG:003:2026:2).
• Mei 2026: de eigenwoningregeling blijft gedurende de tweejaarstermijn van toepassing bij verhuizing naar een zorginstelling om medische redenen, zolang de woning ter beschikking van de belastingplichtige blijft staan (KG:051:2026:1).

Gerelateerde thema's

• Box 3
• Afgezonderd particulier vermogen
• Fiscaal partnerschap
• Erfbelasting: tarieven en vrijstellingen
• Overdrachtsbelasting