Eigenwoningregeling

De eigenwoningregeling bepaalt hoe de woning die een belastingplichtige als hoofdverblijf gebruikt, in de inkomstenbelasting wordt behandeld. In plaats van in box 3 vallen de voordelen uit deze woning in box 1: het forfaitair bepaalde voordeel wordt bijgeteld, terwijl de rente op de eigenwoningschuld onder voorwaarden aftrekbaar is. De regeling vormt daarmee de kern van de fiscale behandeling van het eigen huis en raakt vrijwel elke particuliere aangifte waarin een koopwoning voorkomt.

Kenmerkend is dat de regeling niet één simpele knop is, maar een stelsel van definities: wat telt als "eigen woning", wanneer een schuld kwalificeert als "eigenwoningschuld", en hoe wordt omgegaan met tijdelijke afwezigheid, verhuizing, echtscheiding of leegstand. Juist in die randgevallen ontstaat de meeste discussie met de Belastingdienst en de meeste rechtspraak.

Voor de adviespraktijk is de regeling relevant bij aan- en verkoop van de eigen woning, bij relatiebeëindiging, bij verhuizing naar een zorginstelling, bij financieringskeuzes en bij structuren waarin de woning wordt ondergebracht in een afgezonderd particulier vermogen of gedeeld eigendom kent.

Wanneer speelt dit

• Aankoop, verkoop of tijdelijk dubbel woningbezit bij verhuizing (oude woning nog niet verkocht, nieuwe woning nog in aanbouw of leeg).
• Echtscheiding of duurzaam gescheiden gaan leven, waarbij een partner de woning verlaat maar (mede-)eigenaar blijft.
• Verhuizing naar een verpleeg- of verzorgingshuis om medische redenen of vanwege ouderdom.
• Financiering van de woning: welke schulden kwalificeren als eigenwoningschuld en de aflossingseis.
• Bijzondere eigendomsvormen: economische eigendom, coöperatief lidmaatschap, vruchtgebruik- of bewoningsrecht krachtens erfrecht, of onderbrenging in een afgezonderd particulier vermogen (APV).
• Gedeeltelijk zakelijk gebruik van de woning (onderneming, resultaat uit overige werkzaamheden, aanmerkelijkbelangvennootschap).
• Fiscaal partnerschap en de vraag welke woning als (enig) hoofdverblijf wordt aangemerkt.

Wettelijk kader

Art. 3.110 Wet IB 2001 vormt het uitgangspunt: de belastbare inkomsten uit eigen woning zijn "de voordelen uit eigen woning verminderd met de op die voordelen drukkende aftrekbare kosten (artikel 3.120)". Dit koppelt het saldo van forfaitair voordeel en aftrekbare kosten aan box 1.

Art. 3.111 Wet IB 2001 definieert wat een eigen woning is. Lid 1 eist dat een gebouw, schip of woonwagen de belastingplichtige of zijn huishouden "anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat", op grond van hetzij "eigendom, waaronder begrepen economische eigendom, of een recht van lidmaatschap van een coöperatie, indien met betrekking tot die woning de belastingplichtige of zijn partner de voordelen geniet, de kosten en lasten op de belastingplichtige of zijn partner drukken en de waardeverandering de belastingplichtige of zijn partner grotendeels aangaat" (onderdeel a), hetzij een vruchtgebruik-, bewonings- of gebruiksrecht krachtens erfrecht, mits de voordelen worden genoten en de kosten drukken (onderdeel b). Het is een alternatieve grondslag: onderdeel a óf onderdeel b.

Rond deze hoofdregel bevat art. 3.111 verlengingen en ficties: leegstaande verkoopwoningen (lid 2), woningen in aanbouw (lid 3) — waaronder mede een bouwkavel waarvoor concrete stappen zijn gezet voor het in gang zetten van bouwkundige werkzaamheden, met een bewijsvermoeden dat die stappen al ten minste zes maanden vóór de start van de bouw zijn gezet zodra de bouw eenmaal is gestart —, de verhuisregeling die de achtergebleven woning nog ten hoogste twee jaar als eigen woning aanmerkt ten behoeve van de gewezen partner (lid 4), verblijf in een verpleeg- of verzorgingshuis vanwege medische redenen of ouderdom (lid 5), en een verhuurregeling voor een woning die ten minste een jaar als eigen woning ter beschikking heeft gestaan en sindsdien tijdelijk niet als hoofdverblijf dient, die op verzoek mede als eigen woning kan worden aangemerkt mits niet aan derden verhuurd en zonder eigenwoninginkomsten uit een andere woning (lid 6 en 7). Lid 9 en 10 beperken het aantal hoofdverblijven tot één per belastingplichtige en partner samen. Lid 11 sluit een zelfstandig woninggedeelte uit voor zover gebruikt in een onderneming, voor resultaat uit overige werkzaamheden, of in een ab-vennootschap, mits daarvoor een bedrag ten laste van winst of resultaat komt.

Art. 3.119a Wet IB 2001 definieert de eigenwoningschuld aan de hand van vier voorwaarden: schulden "aangegaan in verband met een eigen woning" (onderdeel a), waarvoor een verplichting geldt "tot het gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig aflossen" (onderdeel b), waaraan daadwerkelijk wordt voldaan, de aflossingseis (onderdeel c), en, waar van toepassing, de informatieverstrekking van art. 3.119g (onderdeel d). Voor een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar die is ontstaan door het sluiten van een koop- of aannemingsovereenkomst gelden de voorwaarden van de onderdelen b, c en d niet, tot het moment van aflossen van die schuld of, indien eerder, de levering van de onroerende zaak (lid 5). Lid 2 werkt uit welke schulden hieronder vallen: ter verwerving, voor verbetering, onderhoud of afkoop van erfpacht/opstal/beklemming, en de kosten om die schulden te verkrijgen, telkens begrensd tot de daadwerkelijke kosten. Lid 3 en 4 verminderen het bedrag dat als eigenwoningschuld kwalificeert met de eigenwoningreserve, bedoeld in artikel 3.119aa (de bijleenregeling). Lid 6 sluit onder meer schulden aan de partner en schulden waarvan de maximale looptijd van 360 maanden is verstreken, uit.

Belangrijkste rechtspraak

De Hoge Raad oordeelde in ECLI:NL:HR:2022:765 (2022) dat de eigendomsvoorwaarde van art. 3.111, lid 1, Wet IB 2001 onverkort blijft gelden bij toepassing van het vierde lid, zodat renteaftrek na vertrek uit de gezamenlijke woning (mede-)eigendom van de vertrokken partner vereist.

In ECLI:NL:HR:2022:1559 (2022) oordeelde de Hoge Raad dat een woning die vóór inbreng in een afgezonderd particulier vermogen een eigen woning was in de zin van art. 3.111 Wet IB 2001, ook na de afzondering via art. 2.14a Wet IB 2001 als eigen woning van de inbrenger blijft gelden en dus niet in box 3 valt.

Al in ECLI:NL:HR:2014:2873 (2014) oordeelde de Hoge Raad dat van een "woning in aanbouw" in de zin van art. 3.111, lid 3, Wet IB 2001 pas sprake is zodra feitelijk is aangevangen met bouwwerkzaamheden, en niet reeds bij de enkele intentie om op onbebouwde grond te bouwen of een pand te slopen. De huidige tekst van lid 3 verruimt dit: een bouwkavel waarvoor concrete stappen zijn gezet voor het in gang zetten van bouwkundige werkzaamheden, telt eveneens als woning in aanbouw, met het hiervoor genoemde bewijsvermoeden van zes maanden zodra de bouw eenmaal is gestart.

Aandachtspunten voor de praktijk

• Bij vertrek uit de gezamenlijke woning na een scheiding is van belang of de vertrokken partner (mede-)eigenaar is gebleven, want zonder eigendom vervalt renteaftrek onder de verhuisregeling (ECLI:NL:HR:2022:765).
• Bij inbreng van een woning in een afgezonderd particulier vermogen is bepalend of de woning vóór inbreng al eigen woning was, want alleen dan blijft zij via art. 2.14a als eigen woning van de inbrenger gelden (ECLI:NL:HR:2022:1559).
• Bij nieuwbouw kwalificeert een bouwkavel al als "woning in aanbouw" zodra concrete stappen zijn gezet voor het in gang zetten van bouwkundige werkzaamheden; een enkel voornemen is onvoldoende (art. 3.111, lid 3; ECLI:NL:HR:2014:2873).
• Bij een schuld aan een aannemer of projectontwikkelaar uit een koop- of aannemingsovereenkomst gelden de voorwaarden van art. 3.119a, lid 1, onderdelen b, c en d — waaronder de aflossingseis — niet tot het moment van aflossen van die schuld of, indien eerder, de levering van de onroerende zaak (lid 5); voor overige schulden geldt dat een schuld zonder aflossingseis niet als eigenwoningschuld kwalificeert, ook al is zij wel in verband met de eigen woning aangegaan.
• Bij de verhuurregeling van lid 6 en 7 is van belang of de woning voorafgaand ten minste een jaar als eigen woning ter beschikking heeft gestaan, of geen verhuur aan een "derde" plaatsvindt, en of de partner geen eigenwoninginkomsten uit een andere woning geniet; de regeling geldt alleen op verzoek.

Recente ontwikkelingen

De Belastingdienst publiceerde in 2025 en 2026 meerdere kennisgroepstandpunten die de randen van het eigenwoningbegrip verder invullen. In februari 2026 verscheen een standpunt (KG:003:2026:2) over de vraag of een schuld van een in het buitenland wonende verbonden persoon als eigenwoningschuld kan kwalificeren, mits de woning onder Nederlandse belastingheffing in box 1 zou vallen en aan de voorwaarden van art. 3.119a Wet IB 2001 wordt voldaan. In mei 2026 bevestigde de kennisgroep (KG:051:2026:1) dat de eigenwoningregeling gedurende de tweejaarstermijn van toepassing blijft ondanks verhuizing naar een zorginstelling om medische redenen, zolang de woning ter beschikking van de belastingplichtige blijft staan, aansluitend bij art. 3.111 lid 5. Dit zijn beleidsstandpunten, geen jurisprudentie, maar ze geven richting aan grensgevallen waarover de wettekst zelf geen uitputtend antwoord geeft.